从 "公建民营" 到 "智慧康养"：市场化养老 "轻重并举" 的生态进化逻辑

在人口老龄化加速的时代背景下，中国养老产业正经历从 “基础保障” 到 “品质升级” 的关键转型。据艾媒咨询数据显示，2027 年我国养老产业市场规模将突破 20 万亿元大关，而《中共中央 国务院关于深化养老服务改革发展的意见》更是明确了 2029 年建成多层次养老服务网络的战略目标。在政策红利与市场需求的双重驱动下，市场化养老机构正以 “轻重并举” 为核心策略，构建覆盖 “投融管退” 全链条的产业新生态，破解长期以来制约行业发展的结构性难题。

一、多元主体入局：重构养老产业格局

“十四五” 规划实施以来，养老产业的市场主体呈现多元化特征，形成了政府引导、资本联动、民营养老协同发展的新格局。截至 2024 年末，全国已有 60 余家地方国企成立康养集团，通过 “公建民营” 模式整合政策资源与社会运营力量。以深圳坪山区为例，其打造的深业颐居坪山康养中心，由政府投资建设、国企平台运营，融合养老与助残服务，成为区域养老服务标杆。这类模式依托政府资金优势与政策支持，在社区嵌入式养老、长护险试点等领域率先突破。

险资则以 “保险 + 养老” 模式形成独特竞争力。泰康之家凭借 “资金 + 客源” 闭环，截至 2024 年已在 36 城布局 43 个项目，服务超 1.5 万名老人。其核心逻辑在于利用保险资金长周期特性匹配养老产业投资需求，同时通过养老保险产品锁定客户，形成 “保单销售 — 社区入住 — 医疗服务” 的生态闭环。上海克而瑞数据显示，此类模式的社区平均入住率较传统机构高 15%-20%，凸显资源整合优势。

民营养老机构则以差异化服务破局。2024 年民办机构占比提升至 58%，成为市场主力。椿萱茂通过 “标准化 + 精细化” 运营，在全国布局近 30 个项目，其北京和园社区以 “活力养老” 理念打破传统认知 —— 老人不仅是服务对象，更可担任社团主理人，组织舞蹈、书法等活动。这种 “去机构化” 运营模式，使项目入住率三年内提升至 75%，验证了品质服务的市场接受度。

二、轻重模式协同：激活产业深层动能

市场化养老的核心突破在于打破 “重资产依赖” 与 “轻服务短板” 的二元对立，形成 “重资产托底、轻资产扩张” 的协同模式。在重资产领域，房企通过存量物业改造实现资产活化。例如，部分企业将长租公寓、商业地产转型为养老社区，引入专业团队运营，既盘活闲置资产，又降低前期投入成本。椿萱茂总经理助理刘星星指出，此类合作需建立 “收益分成 + 风险共担” 机制，运营方以轻资产输出管理经验，资产方享受增值收益，实现双赢。

轻资产模式则聚焦服务链条延伸。复星康养依托集团医疗资源，构建 “医药 + 医疗 + 康养” 生态，旗下 18 家医院与 1.1 万张康养床位形成医养联动；椿萱茂推出 “居家智慧康养” 战略，通过远程监测、上门照护等服务，将机构服务延伸至社区与家庭，2024 年居家业务收入占比已达 25%。这种 “机构 — 社区 — 居家” 三位一体模式，既提升床位利用率，又降低客户获取成本。

科技赋能成为轻重模式融合的关键纽带。在具身智能康养机器人协同发展大会上，苏州麦迪斯顿等企业启动群体智能平台建设，推动照护机器人、智能监测设备落地应用。北京安馨康养董事长鄂俊宇强调，科技需深度融入养老场景 —— 如通过智能床垫监测睡眠质量、AI 语音助手提供健康提醒等，真正将技术转化为服务效率的提升。数据显示，引入智慧养老系统的机构，护理人员效率可提升 30%，差错率降低 40%。

三、破局产业瓶颈：政策与资本双轮驱动

尽管市场潜力巨大，养老产业仍面临 “三长” 挑战：投资回收周期长（平均 5-8 年）、市场培育周期长（客户观念转变需 5-10 年）、人才成长周期长（专业护理员培养需 3 年以上）。对此，政策端持续加码：2024 年民政部等 12 部门发文强化养老人才 “引育用留”，山西、江苏等地推出 3 万 - 6 万元入职奖励；央行设立 5000 亿元养老再贷款，引导金融机构降低企业融资成本。

资本退出机制的创新更具突破性。2024 年底，养老设施被纳入基础设施 REITs 发行范围，为产业注入 “金融活水”。美国经验显示，养老 REITs 股息率达 4.5%-5%，高于多数不动产类别。我国首批试点项目已瞄准险资持有、运营成熟的养老社区，通过 REITs 发行实现 “投资 — 建设 — 运营 — 退出” 闭环。清华大学魏晨阳教授指出，这一机制将推动产业从 “重资产沉淀” 转向 “轻资产运营”，预计未来 5 年养老 REITs 市场规模可达千亿级。

四、未来图景：从服务供给到生态构建

中国养老产业正从 “碎片化供给” 迈向 “系统性生态”。在投资端，险资、国企、科技公司形成资本矩阵；在运营端，“公建民营”“保险 + 养老”“智慧养老” 多元模式并存；在政策端，金融支持、人才激励、土地保障形成组合拳。值得关注的是，“65 后”“70 后” 逐渐进入退休年龄，他们对养老机构的接受度较父辈提升 40%（观点指数调研），预示着 2030 年前后将迎来市场爆发期。

椿萱茂副总经理陈思的观察颇具代表性：“当养老不再是‘无奈选择’，而是‘品质生活方式’时，产业才真正成熟。” 当前，头部企业已开始布局 “全生命周期养老”—— 从活力老人的社交娱乐，到失能老人的医疗照护，再到临终关怀的舒缓服务，构建覆盖 “初老 — 高龄 — 失能” 的服务链条。这种生态化布局，不仅是商业逻辑的升级，更是应对 “深度老龄化” 的社会治理创新。

在银发经济的浪潮中，市场化养老的 “轻重并举” 不仅是产业策略，更是一种生态智慧。它以重资产夯实服务根基，以轻资产延伸服务半径，以科技提升服务效率，以金融畅通产业循环。当政策红利、资本活力、技术创新与市场需求形成共振，中国养老产业正迎来从 “规模扩张” 到 “价值创造” 的质变，为全球老龄化治理提供 “中国方案”。